faq

大廈管理常見問題

Building Management FAQ

總目 Index

1. 維修問題

2. 公眾地方管理問題

3. 大廈設施

4. 管理組織問題

1. 維修問題

1.2 鋼筋混凝土損毀爆裂

i. 成因

鋼筋混凝土是現代建築普遍採用的材料，結合了鋼筋的堅韌性和混凝土的剛性及防水防腐蝕的化學特性，能令建築物可以不斷向高和大的方向發展，但不等如不必維修或只須很少的維修，因為混凝土在凝固過程中總有瑕疵微縫，而長時間温度的變化亦會令混凝土在冷縮熱脹過程中產生裂縫，水和空氣由此滲透其中，做成鋼筋的銹蝕，銹蝕的「蝕」是一個誤導，鐵銹生成後的總體積是膨脹了而不是縮小，會進一步把混凝土逼至爆裂，裂縫加大，銹蝕進一步加劇，鋼筋變成一堆鐵銹後失去支撑作用，如果不及早處現，結構報廢，嚴重做成塌樓事故。

https://en.m.wikipedia.org/wiki/Concrete_degradation

ii. 維修及成本

教科書按損壞程度一般分成4級别，一般人也能理解，更仔細的則要専業人士才能分辨：

混凝土損壞程度	修補措施
1. 混凝土出現不可視之微縫(Micro-crack)或僅能目視之髮絲裂縫(hairline crack)，微量的濕氣能進入，導致鋼筋開始銹蝕。	如果表面裂縫是滲漏通道，將裂縫用膨漲膠或填充物修補便可
2. 鐵銹隨微縫滲出，在混凝土表面形成可見的銹迹。	用敲擊測試檢查，將有鬆脫危險的部份清除，如有鋼筋外露，便先行除銹及防銹處理，然後重新覆蓋混凝土
3. 大量鐵銹生成，令表面混凝土破裂突起。	將鬆脫危險的部份徹底清除，外露鋼筋進行除銹及防銹處理，然後重新覆蓋混凝土
4. 大面積混凝土鬆脫，露出嚴重銹蝕的鋼筋，依鋼筋銹損的程度，再細分成不同級别而施以不同的補救措施	將鬆脫危險的部份徹底清除，鋼筋周圍混凝土要清理令其外露以便進行除銹及防銹處理，如銹蝕過於嚴重，要更換舗設，然後重新覆蓋混凝土

維修成本會是幾何級數上升，相差可達數十倍，對外行人來説猶如沒有參考標準；愈近後期，成本愈高外，監工的要求也提升了，要分階段驗收來保證所有工序合格完成，嚴重的要重組鋼筋，便宜的只會表面功夫，清理表面銹後便用混凝土覆蓋，結構強度不能回復，一兩年或更短時間內便再現破損，昻貴的要確定施工質素達標，否則錢是白花，最惡劣的情況是無法挽救，要加外部支撑或拆卸。

2001年時，建築署曾發佈了一個維修參考價目表，現時物價和工資經十多年的提昇，當然遠不止此，但加上通漲後，亦心中有數:
cost reference-maintenance

Ref.:

1. 維修標準
Scope & Standard of Inspection and Repair, Building Department, HK Government
http://www.bd.gov.hk/english/services/index_mbis_rirc_scope_repair.html

2. 維修成本

image courteosy-truesdellcorp.com

Source: http://www.truesdellcorp.com/index.php/services/articles/429-corrosion-protection-and-repair-of-reinforced-concrete

- Cost Reference for General Maintenance Work, Building Department, HK Government
http://www.bd.gov.hk/english/documents/code/bmg/app24.pdf

- Housing Development Board of Singapore
http://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/living-in-an-hdb-flat/home-maintenance/spalling-concrete

- Costhelper.com, Silicon Vallery, L.A. United States
http://home.costhelper.com/concrete-repair.html

2. 損壞後果

華富邨結構不穩需要鐵架支撐
Image courteosy-wikicommon

Source: https://zh.m.wikipedia.org/wiki/File:Wah_fu_estate_01_2.jpg

iii. 責任

建造專業的行內人士一直將大廈結構的維修放在首要位置，詳情可參考香港工程師協會，屋宇署，建築署及民政署等機構的有關資訊。如滲漏問題所陳述的原因，除了因膨脹縫或玻璃幕牆的拼接邊缺損的滲漏與混凝土破損無關外，外牆滲漏是結構出現問題的最大特徵，一般外牆有內外兩層鋼筋織成的鐵網，滲漏無可避免接觸到鋼筋部份，做成銹蝕，物管公司及法團應第一時間主動勘察，處理即時危險部份及在合理時間內督促責任人作出適當維修，如屬公眾部份，要在合理時間維修，否則在傷亡出現後，除了賠償，還要負上因疏忽而危害公眾安全的責任。

由於戰後不少大廈都已老化而且失修，外牆鬆脫部份由高空下墜做成的財物及意外傷增多，政府便立法強制樓齡滿30年的大廈驗樓。可是，上有政策，下有對策，近年來卻出現一種極為誤導的歪理和謬論，提議將平時應進行的經常性維修拖延不做，留待幾年甚至十年以上才一併處理，外行以為真的可以對這類結構性損壞置諸不理，而不明白小病不醫，進入末期時是沒法可醫，或要付出不成比例的修復費用，才能免於繼續惡化，不單對解決大廈失修問題幫助不大，反而大幅增加業主的風險和負擔，一個大埔屋苑，竟出現7%外牆破損的狀況，一方面做成天價維修，另一方面亦令原有法團倒台，一般解讀成圍標，實際上並非如此簡單。這部份只探討技術問題，以實證和客觀的科學論證為基礎，對於這些人士的動機，屬於主觀價値猜度，可參考網誌的專題文章。

Ref:

旺角大廈墮石屎擊傷過路男
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/breaking/20170212/56293003

iv. 延誤維修的害處

不在合理時間內對鋼筋混凝土的破損進行相應的維修有以下害處：

a. 對業户構成危險

結構強度減弱，令負苛能力減弱，危害住客安全，物業價値下降。

事例:

樓齡半百日久失修　公務員樓塌石屎險殺長者
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20150518/bkn-20150518224828579-0518_00822_001.html

b. 對公眾構成危險

建築物外牆破損產生的下墜物，對公共地帶的所有人士購成危險，2014年修訂的物管條例中的S28，已強制大廈購買第三者責任保險，但一旦出現傷亡，保險並不能完全足額賠償，法團仍要「包底」，法團破產，全體業主都要按責任及業權份數分攤，數額遠大於經常維修費用。

1. 1999年8月通菜街女小販被僭建簷篷下墜物砸斃，初審判法團無責任，上訴至終審庭後，2007年基於法團對公共部份的管理維修有不可推卸的責任，法團同樣被判有過失而要承擔部份賠償（HCPI 595/2002，FACV 4/2007）。

http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=28996
http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=54510
http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=58906&currpage=T.

2. 2000年土瓜灣美景樓塌蓬，2010年才審結，法官綜觀各方證供後裁定僭建簷篷日久失修乃倒塌主因，但法團對公共部份有最大責任及最有資源維修簷篷，甚至將之拆除，故認為法團須對事件付負上較大部分的責任，要賠償其中的65%金額(HCPI1175-79/02)。

https://www.e123.hk/ElderlyPro/details/9624/71

3. 2004年香港仔添喜大廈塌蓬事件，法庭基於同一公契下的所有業主對所在地段的物業有共同擁有權(ownership in common),根據Cap344S8A，法團亦承擔物業持有人最終的一份責任，即所謂的N+1不可分割業權份數，後來法團破產，所有九十多户業主便要共同承擔責任，按業權攤分法團部份的賠償，政府為無力償付業户暫時墊支但釘契，日後賣出後清償。

https://zh.m.wikipedia.org/zh-hk/%E6%B7%BB%E5%96%9C%E5%A4%A7%E5%BB%88

c. 維修費大增

除了如前所述，破損進入後期的維修費用，除了施工的難度增加而提升外，出現下土塊下墜時會遭屋宇處引用法例123章建築物條例S26或S27發出修緝令，維修工程按法例規定升格為由持牌工程師主理的工程項目，施工的規格，事前的勘察和事後的驗修上都提升了一個可觀的數量級别，包括紅外線和超聲波勘探，建築師和結構工程師的認證等，原來一個可能是數萬元的小型工程變成一個數十萬元的工程項目。

d 用於非工程實務之費用上升

如果法團對共有部份的維修「刻意」推搪或意圖誘迫業主負責，會引起舉證的需要或訴訟的費用，同樣地，價錢會比實際維修費用更高，因為公證行的收費比維修工人的收費高得多，訴訟的費用更是天價，而延誤産生的損失，依法例和案例亦最終會由法團承擔。

地院案例 DCCJ 5323/2007，被訴方要苦主舉證，延誤修補滲漏，即使非完全敗訴(見判詞)，後果是要承擔舉證費用及延誤帶來的實質損失，因小失大。

v. 定責然後維修的論據

有意見認為一些業主會濫用權利要求法團做不必要的維修，要求苦主先行由公證行舉證，
取代由技工及物管主任查察的方式，證明屬共有責任，才由法團負責維修。如前文所述，這是個因減得加的方法，因為那怕是個别業主的私人責任，大廈共有部份危害公眾安全時，法團也要負最終責任，那是S8A條文的精神，在通菜街小販，美景樓和添喜大廈的案例中已充份説明。
事實上，現實情況中，業主拒絕法團為其免費維修外牆的情況，可能還多於濫用，因為外牆維修大都須要架設棚架，也要從業户單位進出工人和物料，施工時間也不短，構成的滋擾足以令苦主在迫不得已情況下才要求維修，很多時還要管業處解釋催促下，明白對公眾的危害和可能負上的責任，才能得到允許進入維修。

vi 總結

凡涉及公眾安全的保養維修，屬於必不可少的損耗管理支出，法團可以省去節日慶祝或文娛活動的開支，但結構安全的管損一定要維持，而且要積極主動和堅持預防原則，重要的是確保工程質素而非節省，否則嚴重破損出現後，便恨錯難返，勉強找個承判商願意做簡單一點的維修，大廈的結構已是永久受損，物業的質素下降。

下面一段是香港工程師學會會長蔡健權教授為2013年的刊物《公眾安全系列指南：樓宇保養維修》寫的序言節錄，可借用為這問題的總結：

樓宇失修是香港存在已久的問題，隨著樓宇老化，石屎剝落、窗戶墮下等個案時有發生，對居民和普羅大眾的安全構成威脅，而業主亦要負上沉重的責任。

「預防勝於治療」，解決樓宇失修問題的長遠方法，繫於業主積極履行其樓宇維修的責任。業主如能定期為樓宇進行檢驗，及早找出問題所在，並適時進行補救工程，便可以有效避免意外發生。……

Source:
http://www.hkie.org.hk/eng/html/publications/others_sgbm.asp

註：
所有在此發表意見，純是作參考用途，絕不代表法團立場，亦不應視作具法律約束力之專業意見，如有疑問，請向有關專業人仕諮詢。

E. & O.E.

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	https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%BB%B2%E6%BC%8F	wikipedia
Spalling 石屎剝落	www.bd.gov.hk/english/documents/pamphlet/BS.pdf 香港樓宇老化情況. • 現時全港約有4 000幢樓齡達50年或以上的樓宇，這個. 數目會以每年500幢的速度遞增。樓齡達30年或以上的. 樓宇，更多達17 000幢，10年後會 ...	BD 屋宇署
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